近年来，随着房屋租赁市场日益活跃，房屋租赁合同纠纷呈多发态势，各种新问题不断涌现。为进一步回应人民群众相关司法需求，促进市场和谐稳定发展，优化法治营商环境，青岛市中级人民法院民四庭梳理了房屋租赁中在合同订立、履行及解除过程中常见的热点、难点问题，总结归纳了司法实践中处理原则和标准，整理出十个典型案例，从司法角度提出建议，引导房屋租赁各方合理合法行使权利、履行义务，避免矛盾纠纷，维护房屋租赁市场平稳健康发展。
宋某作为出租人将其厂房出租给青岛某公司，双方签订了租赁合同。在合同履行过程中，双方因土地税等问题发生纠纷，承租人青岛某公司搬离涉案厂房并要求解除租赁合同，宋某不同意解除要求继续履行双方的租赁合同。因涉案厂房未取得建设工程规划许可证，一审判决认定双方租赁合同无效。宋某对此不服，提起上诉，其提交土地使用权出让等批复文件以及《土地使用权证书》以证明涉案厂房系经政府批准建设的合法建筑，双方之间的租赁合同为有效合同。二审经审理认为，宋某提交的证据不足以认定其厂房已经取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设，因此对其相关主张不予支持。
近年来，随着房屋租赁市场日益活跃，房屋租赁合同纠纷呈多发态势，各种新问题不断涌现。为进一步回应人民群众相关司法需求，促进市场和谐稳定发展，优化法治营商环境，青岛市中级人民法院民四庭梳理了房屋租赁中在合同订立、履行及解除过程中常见的热点、难点问题，总结归纳了司法实践中处理原则和标准，整理出十个典型案例，从司法角度提出建议，引导房屋租赁各方合理合法行使权利、履行义务，避免矛盾纠纷，维护房屋租赁市场平稳健康发展。
宋某作为出租人将其厂房出租给青岛某公司，双方签订了租赁合同。在合同履行过程中，双方因土地税等问题发生纠纷，承租人青岛某公司搬离涉案厂房并要求解除租赁合同，宋某不同意解除要求继续履行双方的租赁合同。因涉案厂房未取得建设工程规划许可证，一审判决认定双方租赁合同无效。宋某对此不服，提起上诉，其提交土地使用权出让等批复文件以及《土地使用权证书》以证明涉案厂房系经政府批准建设的合法建筑，双方之间的租赁合同为有效合同。二审经审理认为，宋某提交的证据不足以认定其厂房已经取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设，因此对其相关主张不予支持。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。由此可见，影响租赁合同效力的“证”系“建设工程规划许可证”，在未取得建设工程规划许可证的情况下，能够影响租赁合同效力的“批准建设”应当是城乡规划主管部门或省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府作出，以除此之外的证照或批复作为租赁合同有效的依据，尚缺乏法律依据。
本案中，租赁的厂房因历史原因未取得建设工程规划许可证，因此，租赁该房屋的合同是否有效需审查该厂房的建设是否经过城乡规划主管部门或省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府的批准。宋某对此提交的证据仅为县级政府批准的土地出让文件和《土地使用权证》，两份证据仅能证明涉案厂房土地出让的合法性，不能证明厂房建造的合法合规性；《土地使用证》上的宗地图仅能反映涉案土地的现状，不代表或必然证明厂房的建造取得了主管城乡规划部门的批准，因此，宋某的主张没有得到法院认可。实践中，房屋可能具有土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等，不同的“证”代表着不同的职能部门在不同的职权范围作出的审定意见，因此，判断不同领域的问题需要对号入座，不能张冠李戴。我国司法解释规定的考量租赁合同效力的因素是工程规划的合法性，因此，土地使用权、土地规划，或是商务部门等其他主管部门的意见，不能作为影响该类合同效力的依据，此类问题引发的纠纷较为常见，应引起关注。
王某承租赵某位于市区的商业网点房一处，承租期间欲对外转租。某培训机构因业务需要急需租赁网点房，其负责人曹某经介绍认识承租人王某的配偶，双方商定转让费等事宜后，在未签订租赁合同的情况下，曹某就开始投入资金装修房屋。装修过程中，赵某的代理人告知房屋所有人不同意议定的租金数额，需提高租金才能签合同。曹某虽然停止装修但仍支出数万元装修费。为此，某培训学校起诉王某等要求赔偿装修损失等费用。一审法院认为转租书面租赁合同未能签订的主要原因在于房屋所有人或其代理人，驳回了某培训机构的诉讼请求。该培训机构不服，提起上诉。二审中，经调解，双方达成和解，王某等当场向培训机构支付一定费用作为补偿，纠纷化解。
房屋租赁实践中，转租行为一旦发生纠纷，必然涉及租赁合同及转租合同两个法律关系，以及出租人、承租人、次承租人三方权利与义务的平衡与保护。对次承租人来说，为防范法律风险，应当高度注意两个问题，一是要确认承租人是否有对外转租的权限，如没有则需要经过出租人同意，因为法律对此有明确规定；二是要与承租人签订书面的转租合同，明确权利、义务及违约责任，因为从承租人处转租本身就存在一定风险，如果再没有书面转租合同风险就更大。
（附：《民法典》第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
第七百一十七条承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
第七百一十八条出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。）
张某作为承租人与出租人某房产经纪公司签订《房屋租赁合同》，其中约定承租人提前退租，应提前30日书面通知出租人，结清各项费用后，按月租金的200%支付违约金。在房屋租赁期间，张某欲解除合同，便通过微信向该公司工作人员提出。但因支付违约金等事宜双方未达成一致意见，张某于2020年10月27日直接搬离租住房屋，未办理交接手续，也未交还钥匙。后，张某起诉请求确认搬离房屋时租赁合同解除，并要求退还相应费用数千元。一、二审法院经审理均认为其主张的理由不成立。
承租人无正当理由提前解除租赁合同、搬离租赁房屋的，构成违约，应当承担相应的违约责任。同时承租人负有及时与出租人妥善办理房屋交接手续，及时将租赁房屋交还出租人的义务，尤其要避免一走了之，而使租赁房屋处于空置状态，造成不必要的损失。通常，承租人提前搬离租赁房屋的，一般以承租人将租赁房屋妥善交接给出租人之日作为租赁合同实际解除的时间。
对出租人来说，如果承租人已经实际提前搬离了租赁房屋并请求出租人接收房屋的，出租人享有依据合同约定或法律规定追究承租人违约责任或要求承租人赔偿相应损失的权利，鉴于房屋租赁合同的自身特性，一般不适宜强制承租人继续履行租赁合同。因此，为防止合同僵局出现和房屋空置损失扩大，出租人亦应及时配合承租人交接房屋，否则出租人拒不配合或故意拖延接收房屋，亦将会面临房屋空置损失扩大的责任。
张某承租杨某房屋，租赁合同中明确约定用于经营餐饮。在经营过程中，因楼上居民向当地食药所举报，导致张某无法继续经营，搬离涉案房屋。后双方对租金退还及装修费用承担产生争议。法院经审理认为,张某租赁杨某住宅房屋并在其中经营餐饮违反了《青岛市餐饮服务业环境污染防治监督管理办法》规定，张某已经被责令停业，现双方均要求确认解除房屋租赁合同，应当准许。因双方对涉案房屋性质为住宅，以及对不允许在该类房屋开办餐饮经营均为明知，因此双方对本案合同的解除均应承担责任。
生活中，经常出现在住宅房屋经营餐饮，及在经营餐饮过程中，因噪音、油烟等问题与居民发生纠纷的情况。《青岛市餐饮服务业环境污染防治监督管理办法》第四条规定，不得在居民住宅楼新开办餐饮服务场所。本案中双方当事人均明知不应在居民住宅楼新开办餐饮服务场所，但出租人仍出租给承租人作为餐饮服务场所，而作为承租人的张某明知是住宅楼，还进行餐饮经营并进行大量装修。本案合同因违反规定无法继续履行，双方合同目的均无法实现。出租人蒙受了租金损失，承租人不仅无法正常经营，还产生了装修费损失。因此，在租赁经营场所时一定注意审查房屋的性质，确定是否可以用作经营场地，不要存在侥幸心理。
出租人刘某将其名下房屋出租给承租人牟某使用，双方签订租赁合同，约定房屋租赁期12个月。刘某依约将房屋交付牟某，牟某按照合同约定交纳了租金及押金。合同履行约4个月后，牟某以工作变动无法继续履行合同为由申请解除合同，刘某不同意解除合同。后牟某搬离涉案房屋，告知了刘某，并要求返还剩余租金及押金，刘某坚持合同应当继续履行完毕，不应返还租金和押金。
法院经审理认为,承租人在合同履行期限内因为自身原因要求解除合同，违反了双方合同的约定，构成违约，应当承担违约责任。同时，出租人在承租人明确通知要求解除租赁合同且其已搬离房屋时亦负有及时止损的义务。因此，在判决承租人支付4个月违约金的情况下，由出租人退还剩余租金和押金。
生活实践中，往往会出现一方违约时，守约方认为只要其不同意解除合同就应当继续履行。但是，并非所有的合同都适宜强制继续履行，例如租赁合同，在承租人确无意继续履行的情况下，强制其继续租赁使用房屋可能造成房屋的闲置、经营成本或生活成本不必要的扩大等物的浪费或损失的产生，因此，通常不适宜强制继续履行。对此，可由违约方以承担违约责任为代价，获得合同的解除。同时，按照法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中出租人在承租人明确告知解除合同并以实际行为表示不履行合同，且出租人也明确知道房屋处于空置状态的情况下，应采取适当措施防止损失扩大，放任房屋空置而扩大的损失不应由承租人负担。
青岛某分公司与常某签订《房屋租赁合同》，约定同意将某三层商业房屋出租给常某经营使用，合同约定租赁期限为2年，并同意承租人对外转租。合同还约定了租金数额、交纳时间、违约责任等条款。合同履行过程中，青岛某分公司在合同到期前6个月通知常某到期后将不再续租，要求常某搬离涉案房屋。常某不同意，称双方实际商谈的租期是六年，但因青岛某分公司称其是分公司，签约权限不能超过一百万，所以需要分期签约，两年一签；常某对涉案场地已经进行了大规模的装修，并且有些场地刚刚完成招租，常某与案外人签订的都是长期租赁合同，如果合同按两年期计，2年期满腾让房屋，不仅其装修投入无法回本，还会导致其对很多次承租人的违约赔偿。
法院经审理认为,涉案房屋租赁合同对合同期限为2年的约定十分明确，该履行期限届满后，青岛某分公司不同意继续出租房屋，法院无法强制双方续约，因此双方租赁关系只能终止。常某虽然抗辩实际租赁期限应为6年，但并没有任何证据加以证明，因此只能根据双方之间的书面合同认定租赁合同履行完毕，判决常某搬离涉案房屋。
租赁大面积的商业用房涉及场地装修、招租等一系列工作，投入较大，回本时间较长，因此租赁的期限通常比普通居住用途长。本案中，承租人对涉案的近2000平方米的场地进行了较大的装修与投入，并且因为疫情影响，招租工作也进行得比较缓慢，所以2年的租赁期限明显无法达到预期的合同目的。但是本案中租赁合同期限非常明确为2年，在出租人坚持不再续租的情况下，依法只能判决承租人在合同履行完毕后腾让场地，承租人装修投入的损失很大。虽然次承租人可以继续与出租人商议，但是依然为承租人带来巨大风险。所以在签订大面积租赁合同时一定注意对租赁期限进行明确约定，避免遭受大的损失。
林某将其房屋出租给鞠某居住, 双方签订的房屋租赁合同约定，鞠某居住期间，水、电、煤气、电器等设施如使用不当出现损坏或火灾由鞠某承担责任。后鞠某租住期间，某天凌晨房屋厨房水管断裂漏水，致使楼下住户董某家中被水淹，出租人林某的房屋亦造成损害。林某赔偿了董某十五万元后，向法院起诉承租人鞠某要求赔偿，认为鞠某的行为同时给其房屋造成经济损失三万元，鞠某共计应该赔偿十八万元。
双方当事人对涉案房屋水管断裂漏水的原因产生争议，林某认为是鞠某使用不善所致，鞠某则称系水管年久失修所致。一审法院认为，鞠某否认水管断裂漏水的原因与其有关，根据谁主张谁举证的原则，林某应当就其主张提供证据予以证明，现林某没有证据证明系鞠某使用不当导致水管断裂漏水，应承担举证不能的法律后果，驳回出租人林某的诉讼请求。林某上诉后，二审维持原判。
依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，林某与鞠某在房屋租赁合同中明确约定，“如房屋结构出现漏水、漏雨等其他问题由出租人林某负责修缮”。因此，因涉案房屋水管破裂导致的修缮问题，按照合同约定应由林某负责。合同还约定，“承租人鞠某居住期间：水、电、煤气、电器等设施如使用不当出现损坏或火灾，由鞠某修复或承担。”故按照合同约定，鞠某仅对因使用不当造成的损失承担责任。林某主张鞠某使用不当，但林某并未提交证据证明。而鞠某提交了自来水公司员工赵某出具的现场鉴定报告单，证实涉案房屋水管管道年久失修存在老化问题。涉案房屋漏水发生在凌晨一点多，正是一般人休息熟睡的时间，林某主张漏水系鞠某使用不当造成亦与常理不符。综上，林某对自己提出的诉讼请求未能提供相关证据证明，故其应当承担举证不能的法律后果。
出租人青岛某置业公司与承租人匡某签订租赁合同，约定租赁涉案网点房屋约1600平方米，租期5年，免租期一年，合同还对租金的计算方式及支付方式等进行了约定。青岛某置业公司起诉称承租人匡某租赁涉案房屋3年一直未交租金，多次催交，仍然不交租金，所以要求匡某解除合同，交纳欠付租金并承担违约责任。匡某抗辩称，涉案房屋存在漏水，导致其不能使用，是青岛某置业公司违约，青岛某置业公司应承担违约责任，匡某未交租金是行使其先履行抗辩权。
法院经审理认为,出租人依约将涉案房屋交付承租人，承租人应依约履行交纳租金的义务。承租人对其未交纳任何租金的事实明确认可，承租人该行为违反合同约定，构成违约。双方合同明确约定，承租人迟延交纳租金，出租人催交后仍不交纳的，出租人可以解除合同。据此，法院判决解除双方租赁合同，匡某交纳租金等。
租赁合同关系中，提供适租的房屋是出租人的主要合同义务，而交纳租金则是承租人的主要合同义务，在出租人如约交付了房屋、承租人长期正常使用的情形下，以房屋存在轻微问题而拒交租金，是构成违约的行为。当然，根据合同的约定或法律的规定，出租人也负有维修房屋等义务。在租赁合同履行期间，经常会出现房屋漏水等问题，建议双方在合同中对房屋维修等义务明确约定，避免出现分歧。本案中出租人具有维修房屋的义务，但是在出现漏水的情况下，承租人应积极告知出租人漏雨的情况并通知其进行维修，如果出租人没有及时维修，承租人也可先行维修，由出租人承担维修费用。如果出租人未及时维修的后果足以影响房屋正常使用，足以影响承租人租赁合同的目的不能实现，承租人可以提出解除合同，但承租人既使用租赁房屋又以此拒绝交纳租金，缺乏事实和法律依据，其需承担相应的违约后果。
2020年3月6日，承租人曲某与出租人陈某签订《房屋租赁协议》，约定陈某将别墅一套出租给曲某，年租金30000元，租期自2020年4月2日至2022年4月1日，如承租人提出终止协议，需提前2个月书面通知出租人。2020年8月22日，曲某通知陈某不再租赁房屋，双方2020年10月15日进屋交接。后双方因退租后剩余租金返还问题发生争议。曲某诉至法院，请求判令陈某返还其租金13315元。一审法院以租赁合同未对承租人提前解除合同租金退还事宜进行约定为由，驳回曲某要求退还租金的诉讼请求；二审中查明，2020年12月19日，陈某将房屋另行出租给案外人。但陈某主张，涉案房屋其于2020年3月5日就将钥匙交给曲某，提前交付钥匙的一个月租金不应退还；且当时3万元/年的租金系因曲某要求长租给予的优惠。二审认为，合同未约定承租人提前解除合同后对剩余租赁费的处理，因此应参照陈某的实际损失进行处理，因此应退还已另行出租房屋之后的租金。但对陈某主张的免租期和房租优惠，证据不足未予支持。
当事人应慎重签订合同，并就各方的权利义务作出全面的约定，防止因遗漏相关事项发生争议。本案中，双方对承租人提前解除合同后的租金的处理问题未予约定，故而发生争议。房屋租赁合同的目的，就出租人而言是取得房屋租金。承租人在租赁期间届满前解除合同，如自合同解除日以后的租金全部返还承租人，必然给出租人造成租金损失。毕竟出租人另行出租房屋需要时间及其他成本投入，承租人不应无视出租人的损失。现双方就终止协议后的租金的处理未作约定，人民法院应参照出租人的实际损失处理。另外，如果合同中有免租期或实际履行中有免租期，也应在合同中进行约定或者记录交付房屋的时间，对因长期租赁而对房屋租金进行优惠的情况，也应在合同中写明，这样，在提前解除合同计算实际损失时，则可有相应证据予以证明，否则对出租人而言，给予的优惠条件在合同提前解除后将无法得到弥补。
出租人和承租人签订10年租赁合同，承租人租赁涉案房屋用于开办公司进行生产经营，并对房屋进行了装修增建。房屋租赁第二年，涉案房屋被政府统一拆迁，出租人作为房屋产权人，领取了房屋、附属建筑物、构筑物等评估补偿费、经营性补助费及搬迁补助费。承租人起诉请求出租人支付搬迁补助费、停产停业损失、提前搬迁奖励等拆迁补偿费用以及装修增建损失。
法院经审理认为，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证据，故出租人与承租人就涉案房屋签订的《厂房租赁合同》无效。但承租人租赁涉案厂房后实际进行着生产经营，在租赁期限内，因拆迁行为直接导致了其无法继续生产经营及产生相应损失，故出租人应当给予承租人相应的补偿。根据承租人提交的厂房照片、装修、合同等证据，可以认定承租人对房屋进行了装修增建，故出租人应当给予承租人相应的装修补偿。
在房屋租赁过程中，当因为政府征收等原因导致租赁合同不能继续履行时，即便是租赁合同无效的情形下，承租人作为实际承租使用房屋的一方，因房屋拆迁而遭受停产停业、搬迁等损失也是客观存在的，如征收补偿的停产停业补偿金、搬迁补偿金全部由出租人享有，则会产生严重的利益失衡，有违公平原则和自然正义，因此，应当就相关补偿在出租人与承租人之间进行分配。对房屋的装修损失，承租人应当提供证据证明其对房屋进行了装修增建。因而，承租人在使用租赁房屋过程中，应当注意保留相应的证据，例如装修的合同、，装修前后的照片对比等。在承租人能够提交充分证据证明其装修损失的情况下，出租人应在受补偿的范围内对承租人的装修损失进行补偿。（侯祥家 吕佼 何文婕）
发表评论