回顾2020年，租赁行业经历了巨大的变化。年初突如其来的疫情黑天鹅加速行业洗牌，年末的蛋壳爆雷更为行业各方从业者敲响了风控的警钟。在政策加码之下，租赁市场中的各参与方开始以理性的态度审视企业发展模式和市场未来的发展方向。
全年，租赁企业整体拓展及开业增速放缓，收敛聚焦，转向聚焦提升资产和经营质量。12月，中央经济工作会议再次定调，继续推动“租购并举”全方位落地。预计，有质量的经营、稳重求进将是2021年的市场主旋律。
近几年，随着租赁用地、集体用地及自持土地的不断推出，重资产模型下土地端转化的租赁住房资产将成为市场供应主力，影响企业竞争格局，引导市场产品趋势。因此，本次克而瑞《2020年中国住房租赁企业规模排行榜》增加租赁住房资产持有规模维度，以期从更全面的视角解读市场和企业的发展情况。
截至2020年12月，核心8城累计成交租赁用地约1500万方（规划建筑面积），2020年租赁用地成交约340万方，同比下跌6.8%；虽然受疫情影响，但整体租赁用地供应力度不减。
TOP20企业获租赁用地约730万方，占比约48.6%，拿地仍以各地方国家队为主，如上海地产在公开市场上取得租赁用地约93万方，占上海总额13%，深圳人才安居集团基本承包了深圳的租赁用地，杭州钱江城投拿地份额占杭州18.7%。
截至2020年12月，核心8城范围内，榜单中TOP20企业获取的租赁用地和自持土地累计规模约1300万方，未来三到五年时间，预计能为市场提供约26万套租赁住房。同时，这一市场的主导企业基本为国企、央企及部分民企。
40家企业中国企央企占比超7成。以租赁用地来看，由于土地性质的特殊性，租赁用地市场交易基本以地方国企为主导，TOP20企业全部为各城市“国家队”。
自持土地与住宅用地绑定招拍挂，TOP20企业中有11家国企，持有土地占20家企业总量的64%。同时，进入榜单的民企基本为规模化房企，如碧桂园、龙湖、金地等。其中，龙湖拿地规模较大，达到44.46万方。
由此可见，国资国企在租赁土地端具备绝对优势，一方面，在探索租赁用地建设大型租赁社区的过程中，国企能发挥资源配置和协调的作用；另一方面，对于天然具有保障性、民生性的租赁住房领域，国企主导有利于保障“租购并举”的落地，降低市场中各类因素的扰动。
2020年，在宏观经济环境承压之下，企业聚焦提升经营质量及开业转化。截至12月底，TOP20企业累计开业规模上升至39.9万间，同比增长约23%；累计管理规模达到74.4万间，同比增长约6%；拓展规模维持低增速，20家企业全年总计新增拓展仅4.1万间。
开业数据来看，一季度受疫情影响开业增速骤降至3.7%，二三季度开业情况有所回暖，对比2019年的高增长显著放缓，但全年新开业房源仍保持约7.5万间，以相对稳健的增速推进。整体来看，房企新增开业及管理规模总量仍维持增长趋势，但相较过去的高增长，现阶段增速显著放缓。
究其原因，一方面今年企业聚焦资产质量及结构性优化，拓展及开业更谨慎、聚焦优质资源，以提升资产效率为主；另一方面，盘活存量资产之下，重资产项目增多，筹备入市周期更长。
从开业新增来看，第一梯队企业绝对领先，万科泊寓全年新增开业4.26万间，龙湖冠寓新增约7800间，朗诗寓和旭辉领寓分别新增约6100间、4600间。同时，对比2018-2020年房企品牌开业规模增长情况，Top10规模门槛增速最快，分别达到400.67%和30.43%。
头部企业基本已完成全国化布局，战略聚焦经营质量；中型企业迎来快速成长期，Top10规模门槛呈现急速扩张状态。资源不断向优势企业聚焦，导致排行靠后企业的规模化进程相对缓慢，竞争激烈。比如，远洋邦舍资产整体转让，石榴集团（熊猫公寓/河马公舍）跌出前20，同时新进建方长租、中天乐柚。
近年来，房企在规模化的基础上不断提升运营能力，以规模化租赁社区运营为突破方向之一。旭辉领寓和朗诗寓积极布局，承接租赁用地新建规模化社区及城市更新租赁社区。目前，已落地上海华侨城柚米社区，以及杭州朗诗寓瓜山未来社区。
重资产方面，中骏方隅表现突出，与金融端合作积极布局规模扩张。一季度，与基汇资本合作成立5亿美元长租公寓投资平台；四季度，与上海建信住房达成战略合作。全年新增开业约2800间，以重资产项目为主，落地深圳、上海、杭州、南京。
除此之外，在赚租金差及管理费的模式之外，企业也尝试积极探索多元化经营的新路径。地产城方实行基于长期租约管理，提供资产服务和客户服务，做全产业链整合服务的业务模式。简而言之，既租房又做配套服务（洗衣、餐饮、健身等），通过自营、联营模式，2020年已实现租金与多元服务收入占比7：3。
今年在融资紧缺、现金流紧张、外部环境整体呈收缩状态下，运营商对内调整经营结构，向上向下拓展产品线，积极拓宽客户面；对外来看，企业间收并购，强化行业资源整合。
截至12月底，TOP10企业累计开业规模上升至25.6万间，同比增长约12%；四季度新增开业规模环比增长6.2%，对比全年表现来看，经历了上半年疫情的冲击，下半年基本步入恢复节奏。
疫情冲击下，头部运营商仍保持稳健增长，并积极探索新方向。魔方全年新增开业规模保持2600间，在北京、上海、杭州均落地新项目。乐乎积极探索转型“公寓服务商”，开拓“满客”业务，帮助租赁企业快速去化房源；同时，以服务大中型租赁项目、政府采购及行业上下游为新战略方向。
酒店系品牌依靠庞大的酒店客户体系，良好的小业主房源资源，以及完善的酒店运营管理经验，逆势增长表现亮眼。城家公寓新增开业约6200间（含接手远洋房源），窝趣新增开业约3500间。
同时，企业横向拓展产品线，疫情下蓝领赛道商业模式优势凸显，乐乎、城家、窝趣纷纷推出蓝领产品线起程公寓、员宿、华舍公寓。而乐璟生活社区全年新增开业规模近4000间，在深圳、天津和南通等地分别落地产业园区项目。
2020年，运营商阵营内收并购事件频现，强化行业资源整合。细分领域中，安歆集团动作频频，先后战略并购易企租、入股杭州诺巢故寓及新起点，业务布局从上海扩张至长三角区域，进一步强化其蓝领赛道的领跑优势。
此外，由于战略调整，世联红璞公寓将整体出让，由世联行大股东珠海大横琴集团有限公司和魔方生活服务集团接手。据悉，魔方有望接管红璞房源，将进一步强化其领先优势。
2020年，在疫情的催化下，外部环境和市场发生了巨大变化。随之而来，行业底层逻辑、企业发展模式等都在悄然改变。
首先，轻重两端化发展，模式创新可期。未来，国家队、国企、房企在新增土地端及城市更新存量盘活方面的作用将逐步加强，资源方倾向于长期资产运营及增值。
随着租赁用地、集体用地及自持土地项目的入市，企业阵营不断壮大，今年融通地产、大华集团、星河控股三家企业正式加入战局。而运营方结合各家的核心竞争优势，为行业解决降本增效，挖掘围绕居住的生态链衍生价值，将迎来新的模式创新浪潮。
第二，头部企业领跑，市场回归经营价值。当前的市场格局中，结构性分化显著，头部企业基本已完成规模高增长的阶段，转向以经营的内生型增长为主，由量的增长转向质的提升，更关注企业发展的健康度，重视运营和利润。这一类企业的发展方向也将引导市场回归经营和运营价值的方向。
第三，精细化运营，挖掘细分领域价值。下一阶段租赁企业突围的路径必然聚焦细分市场需求，今年蓝领赛道逆势突出表现，正是行业进入到精细化管理阶段，企业价值和商业模式优势的体现。
未来，随着客户需求的细分，企业亟需全面提升运营和服务的含金量。同时，产品线扩充将成为企业横向生长的路径之一。
第四，租赁社区产品有望引导租住生活理念落地。市场供应结构中，租赁土地将在未来几年陆续入市，成为租赁市场主要的增量供应之一。这一类增量租赁住房，预计将以大型租赁社区的形式入市，新产品更接近住宅社区的租住体验将改变过去分散、老旧、无序的租房体验，配合公共资源配套的不断完善，将从客户端引导租房生活理念、“租购并举”的落地。
克而瑞所发布的“2020年中国住房租赁企业规模排行榜”系以易居企业集团·克而瑞市场监测数据为基础，通过度数据监测、多元化综合评判所生成的半年度测评排行榜，为尽可能保障公开数据和监测数据的逻辑和维度一致性，对于未监测到的部分租赁企业及品牌数据，不纳入榜单统计范围。克而瑞明确表示，上述榜单内容为独立见解仅供参考，克而瑞不对使用上述榜单及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就榜单相关内容享有全部的解释权。返回搜狐，查看更多
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